一線城市房地產剛需市場長期存在

2022-02-16  來自: 中新經緯? 瀏覽次數:62

    2021年,中國房地產市場經歷了一個“前高后低”的發展波動。我們通過調研發現,以北京、上海、廣州、深圳為代表的四大一線城市,由于經濟實力qiang、工作機會多、城市配套設施完善、醫療教育資源豐厚,對人才購房定居的吸引力qiang,因此剛需市場長期存在,市場扛風險能力較qiang。具體來看,其發展顯現出以下幾個主要特點。

  第yi,一線城市發展韌性qiang,年初上海市場率xian升溫。

  某院數據顯示,2021年,一線城市的商品住宅銷售面積為4590.8萬平方米,同比增長20.8%,保持了高位增長。北京、上海、廣州、深圳的商品住宅銷售面積分別為1036.6、1800.7、1267.6、485.95萬平方米,均創下五年新高。2021年全年,北京、上海、廣州、深圳商品住宅成交面積同比分別為39%、24.1%、8.2%和13%,北京、上海樓市韌性明顯要好于廣州、深圳。從全年來看,一線城市的商品房成交面積也跟隨市場大勢顯現了“前高后低”的態勢。房產的成交價則整體表現為“倒N”字,顯現出較qiang的波動性。

  值得注意的是,2022年年初,一線城市中的上海、深圳的房地產市場率xian升溫。中指院數據顯示,2022年1月,北京、上海、廣州、深圳的商品住宅成交面積同比分別為-26.4%、-10.2%、-58.2%和-48.7%,環比分別為-17.2%、4.9%、-57.9%和67.4%。上海和深圳環比實現增長,表明兩地市場正逐步修復2021年四季度以來市場逐漸下行的態勢,但深圳市場較2021年同期仍有明顯降幅。春節期間,上海的樓市繼續升溫。1月31日至2月6日,從新房成交面積來看,北京、上海、廣州、深圳四地分別成交1.6、6.6、0.2、1萬平方米,僅有上海實現了環比正增長,且上海商品住宅成交面積較2021年春節同期增長了649.3%。

  第二,一線城市土地市場逐漸回暖。

  2021年,一線城市的三輪集中供地整體呈現出“一火、二涼、三回暖”特征。中指院數據顯示,2021年,一線城市第二輪集中供地熱度相比首輪明顯下降,但第三輪集中供地顯現出回暖,這將有力支撐市場后續的房源供給。某院數據顯示,一線城市中,上海的土地市場熱度zui高。2021年全年三輪集中供地,北京、上海、廣州、深圳流拍率分別為33%、5%、31%和38%,分別成功出讓57、153、78、38宗地塊,總出讓金額分別為1900、1954、1778和960億元。在一線城市中,上海土拍流拍率zui低,成交地塊zui多,出讓金額zui高。同時,在土地市場拿地的主流房企顯現出格局轉換的態勢。2021年,一線城市中,拿地金額TOP5的房企為越秀地產、深圳地鐵、金地、中國鐵建和上海港城,均為國企或國資參股的企業。

  第三,一線城市的購房需求與市場房源供給、貸款可得性高度相關。

  某院全國城市居民置業意愿調查數據顯示,一線城市購房需求自2021年11月以來持續提升,2022年1月環比提升15個百分點。優zhi樓盤的供給和貸款可得性,是影響市場階段性冷熱表現的兩大直接變量。從我們調研的北京新盤市場來看,階段性優zhi供給房源的出現,對購房者有很大的吸引力。同時,銀行放款提速會顯著推動商品房成交,房貸利率下降也會對購房者的預期產生影響。

  總之,在供給端,一線城市房地產的土拍規則在逐步優化,在需求端,一線城市嚴格的限購、限貸政策,未來也不會輕易放松。我們認為,銀行放款提速正在推動購房需求逐漸釋放。在房貸利率進行過一輪下調之后,一線城市的房貸利率仍有下調空間。


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